お得なFIRE生活したい人は多いでしょう。今回は、FIRE直後に家を買うメリットの記事を書きます。これでFIRE後の非課税枠を最大化することができます。
住宅を買うべきタイミングはFIRE直後！？
マイホーム購入は、海外投資信託に比べてリターンが低いことが多いのでおすすめできないという記事を作成しました。
では、いつ頃が買い時なのか？という話ですが、ひとつ私が思う購入タイミングはFIREするときです。この時に買う住宅は新築ではなく、中古も検討したいところです。家の購入にこだわりがなければ、法人化で役員借り入れ社宅を活用する方法でもよいですが。。
なぜ、FIREするときに住宅を購入することがお得であるか？ですが、今のような超低金利＋税金優遇状況では住宅はローンで買う方が良いでしょう。しかし、通常金利になり、税金優遇もないじょうきょうであれば、ローンは借金である以上、キャッシュで買う方が良いです。
そして、FIREできるということはキャッシュが十分にあるということで、住宅もローン無しで買える状況です。だから、いったんは変動金利で買って、もし金利が上がったら一気に返済してしまう。10年固定ローンで10年目に一括返済という手も取れます。
なぜ、FIRE直後に住宅購入がおすすめなのか
これだとFIREではなく、キャッシュがある場合になってしまいますが、ここからがFIREの話です。FIRE後に配当金で生活をしようとすると、気にすべきポイントは税金です。
400万円の配当があるとして、所得税と住民税が20%取られると、税金で80万円が持っていかれます。さらに健康保険や年金などの社会保険料がさらに取られると非常に手取りが減ってしまうからです。
まず、マイクロ法人スキーム（年間配当1人55万円、給料所得控除）や新NISA（年間配当目安1人48万円：1200万円4%）、基礎控除（年間配当1人48万円、総合課税）があります。この合計ではさすがに生活をするのは厳しい。夫婦だったとするとこの２倍の枠があるわけですが、それでも足りません。
さらに金額を積み上げるには、所得税のみ非課税＆住民税は課税という範囲まで拡大させる方法もあるのですが、出費を減らすという手があります。これが住宅購入という手です。
住宅購入は実質的に配当金の非課税枠に相当する
マイクロ法人の役員社宅の場合、家賃の50％以上を経費にできる。例えば、月10万円の家賃の場合には、月5万円が経費になるわけで、年間60万円相当。この経費分をマイクロ法人の配当でまかなうと、実質、非課税で年間60万円の配当が受けられるという事とイコールになります。
役員社宅の場合のスキームは上記の通りですが、さらに家賃の100％を経費のようにする方法が、住宅の購入で月10万円の費用が一切なくなります。つまり、年間120万円の非課税枠が誕生するという意味に等しいのです。
注意点は、マンションの場合には修繕積立金や管理費がかかる。一軒家でも定期的なメンテナンスの費用がかかるという点でしょう。この部分も含めて考えると、役員社宅で限界まで経費にすると９割近くにすることもできるので役員社宅にするほうが、お得かもしれません。もちろん、家を買いたいという思いがあれば、別ですが。
まとめ
今回は、FIRE直後に家を買うメリットについての記事を書きました。ポイントをまとめると下記の通りとなります。
- FIRE後に配当生活をするためには節税が重要
- 収入の節税は難しいが、支出の削減は節税は完璧
- 住宅を買うよりは役員社宅がお得かもしれない
つまり、FIRE後に最大限節税するには住宅購入で実質節税がおすすめです。または、役員社宅を活用しましょう！
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